北京市通州区人民法院民事判决书

(2020)京0112民初26629号

　　原告(申请执行人)：韩蓉。

　　原告(申请执行人)：韩焕焕。

　　二原告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。

　　二原告共同委托诉讼代理人：邵一鸣，北京国旺律师事务所实习律师。

　　被告(案外人)：中中(北京)投资管理有限公司，住所地北京市东城区。

　　法定代表人：陈宝山，经理。

　　委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。

　　被告(被执行人)：李强。

　　原告韩蓉、韩焕焕诉被告中中(北京)投资管理有限公司(以下简称中中公司)、被告李强申请人执行异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩蓉、韩焕焕的共同委托诉讼代理人高双、邵一鸣，中中公司的委托诉讼代理人彭兴周，被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1．依法判决驳回被告中中公司对北京市通州区宋庄镇非洲艺术小镇编号xxx栋房屋及对应院落的腾退执行异议请求；xxx．依法判决继续执行北京市通州区人民法院(xxx)京xxx执xxx号案件，对北京市通州区9-14栋房屋及对应院落的腾退继续执行；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月2日,北京市通州区人民法院(2019)京0112民初4272号民事判决书对李强与韩蓉、韩焕焕法定继承纠纷一案作出如下判决:“四、9-14栋房屋、展馆以及对应的院落由韩蓉、韩焕焕占有使用。”2020年4月14日,北京市第三中级人民法院(2020)京03民终4582号民事判决书维持了原判。该判决生效后,原告向法院申请了强制执行,北京市通州区人民法院向被执行人李强发(2020)京0112执4619号执行通知书,责令李强腾退9-14栋房屋、展馆及对应院落。在执行的过程中，中中公司提出执行异议，主张其对9-14栋房屋及对应院落享有租赁权,主张终止原告对9-14栋房屋及对应院落的腾退执行。2020年9月29日,北京市通州区人民法院作出(2020)京0112执异528号执行裁定书裁定中止对9-14栋房屋及对应院落的腾退执行。2020年10月8号，原告收到该裁定书。原告认为,中中公司提出异议的理由完全不能成立。中中公司申请终止腾退执行的异议行为明显是与李强恶意串通,滥用案外人执行异议的权利,阻挠法院对李强的强制执行。中中公司提交的《房屋租赁合同》明显系伪造且无效。北京市通州区人民法院做出的(2020)京0112执异528号裁定书,程序违法。中中公司与李强的《房屋租赁合同》应当判定无效。基于上述事实和理由,中中公司提出的执行异议是完全不能成立的,(2020)京0112执异528号执行裁定书严重地损害了原告对涉案房屋合法的占有使用权,北京市通州区人民法院应对非洲艺术小镇地上物9-14栋房屋及对应院落立即予以腾退执行。

　　被告中中公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。案件是经过(2020)京0112执异528号执行裁定书认定的，裁定认定的事实与法律适用没有错误。起诉书所述的事实和理由，我公司不知情，我公司不知道原告与李强之间的诉讼。我公司与李强签订的租赁协议在法院判决之前，按照法律规定，我公司在判决之前取得占有使用权，租赁物在租赁期间发生的所有权变动不影响租赁效力，原告要求继续执行没有事实与法律依据。

　　被告李强辩称：我不同意原告的诉讼请求。中中公司是我朋友的公司，原告起诉之前我们已经与中中公司签订了租赁合同。法院判决之后，中中公司提出了异议，异议裁定支持了中中公司的异议。原告所述租赁合同无效问题，我不认可，艺术区的房屋都是这样租赁的，我认为租赁合同有效。原告所述2017年4月10日我轰走他们并报警，这不是事实，事实是我住在里面，他们去找我，我才报警。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　1990年12月14日，韩蓉与李松山登记结婚，韩蓉系二婚，李松山系三婚。李松山于2015年12月11日去世。韩焕焕为韩蓉与前夫王永谦之子，韩蓉与前夫于1981年4月4日离婚，韩焕焕(曾用名王景新)1974年3月1日出生，由韩蓉抚养，曾就读北京市第五十六中学。李强系李松山与第一位妻子鲍学仪之子。李松山的父母李良琦、宋玉菊均先于李松山去世。

　　2007年8月31日，李松山(乙方)与北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会(甲方)签订《北京市通州区宋庄文化艺术创作中心入园协议书》，约定乙方租用建造工作室、画廊占地面积13334平方米，折合20亩；工作室、画廊由乙方自行出资建造；乙方一次性向甲方交齐50年的资源占用费共计人民币400万元。协议还约定了其他内容。2018年3月1日，北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会人民调解委员会出具证明内容为“兹证明2007年8月31日李松山(身份证号码：×××)与韩蓉(身份证号码：×××)，夫妇二人以李松山的名义共同承租位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑农民就业产业基地北侧20亩，其中6亩在2011年退还给小堡村，剩余14亩继续承租使用，该土地所有权归北京市通州区宋庄小堡村集体所有。2008年至2014年李松山与韩蓉夫妇二人陆续投资建设6819．36平方米房屋，作为坦桑尼亚-中国友好发展协会北京办公处和展示、展览非洲艺术品的基地。该土地14亩，土地院落现状：院落内北侧房屋，从东至西共9栋；院落内南侧，西至东第一排4栋、第二排4栋；院落内东南侧，展馆1栋。土地四至：东至艺术区，西至树美术馆和古玩城，南至道路，北至艺术区(详见附图)”。上述房屋及展馆名称为非洲艺术小镇，均未取得相应的建设工程规划许可。

　　2015年，李松山去世后，非洲艺术小镇由韩蓉占有、使用、管理。2017年4月10日，李强带人到非洲艺术小镇将三个底商的门锁砸坏换锁，韩蓉雇佣的保安报警，后李强将韩蓉赶走并实际占据非洲艺术小镇。2017年4月14日晚，韩焕焕派人翻墙进入非洲艺术小镇，李强报警，宋庄派出所民警出警，告知双方协商解决或去法院起诉。此后，双方又多次发生纠纷，并分别报警。

　　2018年1月，韩蓉以法定继承纠纷为由起诉被告李强和第三人小堡村委会。2018年8月23日，一审承办法官在庭审中告知韩蓉、韩焕焕、李强，“本案在审理期间，涉及到本案相关的所有财产、遗产均不可以私下处置”。2018年10月9日，一审承办法官再次告知李强“涉及本案继承范围的财产均不能做任何处置”。李强未声明其已经将诉争房屋出租。2018年12月，韩蓉申请撤诉。

　　2019年1月，韩蓉、韩焕焕再次以法定继承纠纷为由起诉被告李强。2020年1月，通州法院作出一审判决：一、坐落于海淀区阜成路115号2号楼125号房屋归韩蓉所有，韩蓉给付李强、韩焕焕折价款每人302783元，于判决生效之日起七日内执行清；二、债权48万元韩蓉、韩焕焕、李强各继承三分之一，韩焕焕给付韩蓉、李强每人16万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、由双方统计的艺术品、半成品、板材及物品归韩蓉所有(具体详见双方统计的数据)，于判决生效之日起七日内执行清；四、1-8栋房屋及对应的院落由李强占有使用，9-14栋房屋、展馆以及对应的院落由韩蓉、韩焕焕占有使用，于判决生效之日起十五日内执行清；五、韩蓉给付韩焕焕、李强存款分割款每人4052．47元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回韩蓉、韩焕焕以及李强的其他诉讼请求。一审宣判后，李强不服，提出上诉。2020年4月14日，北京市第三中级人民法院(以下简称三中院)作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　三中院终审判决后，韩蓉、韩焕焕向通州法院申请强制执行，通州法院以(2020)京0112执4619号立案执行。执行过程中，通州法院于2020年7月30日作出公告，责令李强及房屋现居住使用人于2020年8月10日前迁出涉案房屋，到期仍不履行的，通州法院将依法强制执行。经通州法院执行，非洲艺术小镇内的展馆以及对应的院落、艺术品等已经执行给韩蓉、韩焕焕。

　　在执行过程中，中中公司提出异议。2020年9月29日，通州法院作出(2020)京0112执异528号执行裁定书，裁定：中止本院(2020)京0112执4619号一案中对位于北京市通州区宋庄镇非洲艺术小镇编号9-14栋房屋及对应院落的腾退执行。韩蓉、焕焕不服，提起本案诉讼。

　　庭审中，被告中中公司(乙方、承租方)举证了一份其与李强(甲方、出租方)签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：一、房屋位置：非洲艺术小镇，建筑面积为1940平方米的房屋租赁给乙方使用，具体位置以照片为准。三、租赁期限：自2017年1月1日起至2037年12月31日止。四、租金及支付方式：1、每年每平方米租金211．80元，20年租赁费用合计822万元人民币。2、付款方式：由于甲方在本合同到期后，赠送乙方20年使用权，乙方于本合同签订并生效之日起4年内将全部的租金支付给甲方。六、甲方对出租房屋的承诺：甲方保证拥有权出租该房屋，并取得其他共有人的同意，如甲方不享有该房屋的出租权而引起乙方无法租赁该房屋，甲方除退还乙方支付的租金外，还应向乙方支付所产生的装修改造等一切相关费用及违约赔偿金。八、甲方权利和义务：1、有权按本合同约定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。4、如租赁的房屋发生任何影响乙方使用的情形，甲方同意用非洲艺术小镇内其他的同样平米及套数的房屋进行替换，在替换房屋时由乙方任意选取非洲艺术小镇内其他的房屋。该合同还约定了其他内容。中中公司称其承租上述房屋后又将部分转租给案外人。

　　庭审中，双方根据非洲艺术小镇总平面图对房屋的占有使用情况进行了说明。其中，9号区建筑面积1000平方米，10栋房屋属于C户型，500平方米；11栋、13栋房屋属于B户型，建筑面积分别为228．28平方米；12栋、14栋房屋属于A户型，建筑面积分别为458．28平方米。李强称9号区域的房屋，2F用于自住，1F给其工人居住，两个长方形的区域空置，类似扇形的区域由李强与中中公司共用。

　　庭审中，中中公司举证了4张收条，其中载明的金额70万元(2019年3月27日)、36万元(2019年4月1日)、45．5万元(另有电费8万元，2019年7月6日)、68万元(2019年9月7日)。中中公司举证的中国工商银行境内汇款电子回单，其中2018年的回单均没有“附言”，2019年至2020年的回单，在“附言”处逐渐出现了“房款”“非洲艺术小镇房款”等字样。

　　庭审中，原告韩蓉、韩焕焕申请调查李强与陈福江在中国工商银行自2017年1月1日起至庭审时的账户交易明细。中中公司称陈福江系该公司法定代表人陈宝山之父，陈福江代该公司向李强转账。经调查，陈福江(账户尾号5663)自2018年1月18日至2020年10月26日期间与李强(账户尾号2933)存在几十次转账，将钱款转给李强。在此期间，李强仅在2018年9月26日转账给陈福江10万元。李强称这笔钱是借给陈福江的，但具体原因记不清了。李强(账户尾号2933)与陈福江(账户尾号5663)之间在2017年没有转账记录。

　　经调查，本院与小堡村委会负责人、负责艺术区管理的北京中坝河艺术投资顾问有限公司负责人进行调查得知，李松山去世前，非洲艺术小镇由李松山、韩蓉占有使用。李松山去世之后，非洲艺术小镇由韩蓉占有使用管理。后来，李强将韩蓉赶走。关于非洲艺术小镇的总平面图，村委会表示认可，其上有村两委班子成员的签名。关于中中公司举证的其与李强签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》，村委会和北京中坝河艺术投资顾问有限公司均表示不清楚这件事，也未经其同意。

　　庭审中，原告韩蓉、韩焕焕反映李强近期擅自对9号工房进行装修改造。李强称因墙皮脱落，故仅仅进行了墙面刷白，没有其他装修改造。本院当庭告知各方，在诉讼期间，未经法院许可，任何一方不得对本案争议房屋进行装修、改扩建、拆除重建，否则，应承担法律责任。

　　本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

　　本案的争议焦点是中中公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方举证质证情况以及本院调查取证来看，中中公司对执行标的即位于北京市通州区宋庄镇非洲艺术小镇编号9-14栋房屋及对应院落不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：

　　一、李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争的房屋均未取得相应的建设工程规划许可，因此，李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。其次，即便李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》落款日期属实，那么，在李松山去世后，遗产未依法处理前，李强个人将非洲艺术小镇的房屋擅自对外出租并允许转租，属于无权处分行为，侵犯了韩蓉、韩焕焕的合法权益，影响合同效力。

　　二、被告中中公司举证的相关证据存在多处重大疑点，违背生活经验法则，真实性存疑，因此，本院不予采信。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

　　1、被告中中公司举证的其与李强签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》存在多处重大疑点，真实性不予认可。

　　(1)合同标的约定模糊。按照合同约定，本案20年租赁费为822万元，属于金额较大的合同。但合同标的即租赁物被约定为“具体位置以照片为准”，显然与生活常理不符。如此大标的的合同，进行模糊约定，极易导致发生后续纠纷。(2)合同约定“1940平方米的房屋”并无直接、明确的指向对象。庭审中，法庭询问“约定的1940平米房屋，10-14是否是这个数字”？李强回答“是的”。在原告指出10-14的面积总和是1873．12平方米后，李强又称“我出租的是现在的10-14以及9的一部分，因此是1940平方米”。李强回答前后不一，且不能对面积差额做出清晰、合理的解释。李强对外出租的9-14栋房屋恰恰是法院生效判决确认分割给韩蓉、韩焕焕的那一部分，而不是归李强占有使用的1-8栋房屋。(3)付款方式的约定存疑。如此大标的合同，涉及房屋较多、面积较大，既没有约定押金或保证金，也没有约定分期支付的时间，仅约定“乙方于本合同签订并生效之日起4年内将全部的租金支付给甲方”，不符合通常的交易规则。(4)特殊情形的约定存疑。合同第八条第4款约定：“如租赁的房屋发生任何影响乙方使用的情形，甲方同意用非洲艺术小镇内其他的同样平米及套数的房屋进行替换，在替换房屋时由乙方任意选取非洲艺术小镇内其他的房屋。”该约定赋予了中中公司在特殊情形下的任意选取替换房屋的权利，这与正常交易不符。(5)赋予中中公司任意转租权。合同第六条赋予了中中公司“不经甲方同意”的任意转租权。该约定将导致韩蓉、韩焕焕维权困难。

　　2、被告中中公司举证的支付租金的收据及银行转账记录存疑，真实性不予认可。

　　(1)中中公司举证了4张收据，称以现金方式给付李强。李强称中中公司曾多次给付小额现金，汇总后其再出具一张总金额的收据。4张收据的落款日期均是2019年，而2019年双方的转账已经常态化，且转账金额既有几万元，也有几十万元。(2)韩蓉、韩焕焕与李强围绕李松山的遗产继承问题的矛盾升级是一个渐进过程。双方2017年4月发生冲突，多次报警处理，2018年1月起诉，2018年底撤诉，2019年1月再起诉,2020年1月作出一审判决。同一时期，李强称2017年中中公司给付其定金，金额并不多。经调查，李强(账户尾号2933)与陈福江(账户尾号5663)之间在2017年没有转账记录。中中公司举证的中国工商银行境内汇款电子回单，其中2018年的回单均没有“附言”，2019年至2020年的回单，在“附言”处逐渐出现了“房款”“非洲艺术小镇房款”等字样。考虑到李强自称其与中中公司法定代表人陈宝山认识多年，因此，被告中中公司举证的收据及银行转账记录并不能证明双方之间存在真实的房屋租赁合同关系，故真实性不予认可。

　　三、李强所述在2017年将房屋出租不属实，本院不予采信。

　　1、根据本院调查取证的派出所接处警记录以及与村委会的联系笔录，综合全案证据，可以认定，在2017年4月10日前，李强并未占有使用诉争房屋。李强称其2016年底回到非洲艺术小镇居住，没有事实和法律依据，本院不予采信。因此，被告中中公司与李强在2017年1月1日签订《房屋租赁合同》并随即进驻不符合事实。

　　2、在2018年韩蓉诉李强法定继承纠纷案件中，一审承办法官两次告知不得李强“涉及到本案相关的所有财产、遗产均不可以私下处置”，但李强未声明其已经将诉争房屋出租。在2019年4月10日开庭笔录中，承办法官询问：“现在哪些房屋有人占有使用？”李强回答：“4是我雇的保安公司，2是我的朋友在使用，都没有收过租金，9号，我在居住，其他的房屋都闲置，10-14号房屋，我在2018年的时候进行了装修。”此时，李强仍未声明其已经将诉争房屋出租。

　　综上所述，被告中中公司举证的其与李强签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》应属无效，真实性不予认可，本院不予采信。现原告要求继续执行通州区法院(2020)京0112执4619号案件，对北京市通州区9-14栋房屋及对应院落的腾退继续执行，理由正当，证据充分，本院予以支持。不过，原告要求依法判决驳回被告对北京市通州9-14栋房屋及对应院落的腾退执行异议请求，不属于执行异议之诉的审查范围，应予裁定驳回。按照判决吸收裁定的原理，本院最终以判决形式处理本案。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：

　　一、准许执行北京市通州区人民法院(2020)京0112执4619号案件，继续对北京市通州区9-14栋房屋及对应院落腾退执行；

　　二、驳回原告韩蓉、韩焕焕的其他诉讼请求。

　　案件受理费70元，由被告中中(北京)投资管理有限公司(以下简称中中公司)、被告李强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　本院(2020)京0112执异528号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审 判 长　孙之智

人民陪审员　肖素兰

人民陪审员　李廷茹

二〇二〇年十二月三十一日

书 记 员　齐 茜

本案法律依据

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第1条 

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第2条 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第311条 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第313条 

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第31条