业务领域

房地产纠纷

  1、北京市X小区业主委员会与北京A物流管理中心排除妨碍纠纷

  法条导读

  《物权法》第76条:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  案情简介

  2016年8月,业委会召开第一次业主大会临时会议,表决通过以下事项:以94票赞成,对应建筑物专有部分面积24768.94平方米,占建筑物总面积的50%以上,业主人数94人,占业主总人数50%以上,通过选聘案外人北京B物业管理有限责任公司(以下简称城建物业)为X小区物业服务企业,通过X小区物业服务管理事项、服务标准、收费方案。随后业委会与B公司签订《X别墅物业服务合同》,约定将X别墅区物业项目委托于B方实行物业管理。

  原告请求被告关于物业共用部分,移交物业管理资料,退出X小区物业服务区域服务用房,被告以原告没有合法的主体身份,没有召开业主大会,无权起诉物业为由进行抗辩。

  法院判决

  本院认为A物业辩称业委会和业主大会成立过程不合法,但其未提交充分证据,且A物业认可其名下无涉案小区内的房屋,亦未在该小区内租赁房屋,其工作人员已撤出该小区,只有一些物品没有搬走,故本院认为为了小区的和谐稳定,为了保护众多业主的合法权益,只要业委会合法成立且目前尚未被撤销,业委会就有权按照法定程序、议事规则通过召开会议选聘本小区的物业服务公司。北京A物流管理中心应将污水雨水管线网图、自来水安装协议、燃气安装协议、垃圾清运协议、光纤入户图、视频监控材料及业主交费及欠费明细、违法违建的相关材料等物业管理资料交给北京市通州区X小区业主委员会,于本判决生效之日起十日内执行清;并从北京区X小区腾退,于本判决生效之日起十日内执行清。

  律师视点

  业主委员会由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成,通过执行业主大会的决定代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。只要业委会合法成立且目前尚未被撤销,业委会就有权按照法定程序、议事规则通过召开会议选聘本小区的物业服务公司。另外,只要业主大会参与人数和表决比例也要达到法定的标准,那么业主大会做出的决议也是有效的。


  2、房屋所有权确认纠纷案

  案情简介

  原告张大某诉称,原告和被告张小某系兄弟关系,原告排行老大、被告排行老三。早在1980年3月,原、被告还有其他家庭成员签订了分家单,协议约定将位于某镇某村xxx号房屋分给原、被告所有,321号房屋及院落归第三人张x某所有。1993年政府确权时,将xxx号房屋登记到被告名下。2012年,被告再次给原告出具声明证明家有老宅五间,哥俩分家每人两间半,原告和被告二人平分,一人两间半。现被告拒不履行原来的分家单,原告无奈特委托我所律师为代理人诉至法院。

  法院判决

  位于北京市xx区xx镇某村XXX号院内后排正房五间中,东数第一、二间归原告张大某所有,西数第一至三间归被告张小某所有。

  律师分析

  律师观点:公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。本案中,代理律师与原告充分沟通了解案件事实,根据所掌握的原始材料明确该案房屋系原告父母生前所建,并于1980年主持分家,将该案房屋分配给原、被告所有,二人一人一半。人民法院最终判定位于北京市xx区xx镇某村xxx号房屋东数第一、二间归原告张大某所有,维护了原告的合法权益。


  3、租赁合同纠纷案

  案情简介

  原告A1餐饮公司、A2餐饮集团公司2012年4月13日与被告签订《厂房租赁合同书》,合同约定被告将位于北京市xx区xx镇的厂房租赁给原告用于食品加工,租期5年。原告按约定支付保证金20万元、房租240万元。原告投入了1800万元从第三人B公司、C公司购买转让的设备和装修资产,并进行装修改造。但因被告一直无法提供房屋产权证、规划许可证和未能完成消防验收,致使原告无法正常生产,给原告造成巨大的经济损失。双方就赔偿金额争议巨大,无法达成协商,原告特委托我所律师向人民法院提起诉讼解决。

  法院判决:

  解除原告A1餐饮公司、A2餐饮集团公司与被告签订的《厂房租赁合同书》;被告退还原告租赁保证金人民币二十万元;被告支付原告A1餐饮公司、A2餐饮集团公司装修、设备设施补偿款共计人民币柒佰伍拾万元。

  律师分析:

  A1餐饮公司、A2餐饮集团公司与被告签订租赁合同的目的系从事餐饮生产和经营,但因涉案厂地没有取得房屋产权证书,也未通过消防验收,因此无法启动明火从事餐饮生产和经营,租赁合同的目的无法实现,应当解除双方之间签订的租赁合同。且“出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建,但在合理期限内(一般为六个月)未提出异议,或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的,可以视为出租人同意装饰装修或扩建”,故第三人B公司、C公司将涉案装修(含扩建)转让给原告,因此在原被告双方合同解除的情况下,被告应当对装修(含扩建)费用进行补偿。

  4、借名买商品房应注意的问题?

  2008年8月初,某女士得知一家房产中介有一套商品房住宅出售,价格较低,有一定的炒房空间,但又苦于自己暂时没有资金,于是找到了自己的兄长某先生共同商量投资买房的事情。二人一拍即合,随后兄妹两人便一同看房,最终以100万元买下房子。 兄妹二人共同向房产中介支付了购房定金10万元。为了将投资利益最大化,某女士提出,以其丈夫的名义可以享受银行首套房低息贷款的政策待遇。某先生同意,并提出二人需订立内部协议以明确利益。事情商量妥当后,为了促成交易支付剩余的购房款,某先生出资并由某女士将钱交给了中介。 

  原本以为事情都顺理成章进行了,房屋转让手续顺利办到某女士丈夫名下,当某先生再次提出要求明确出资情况及确认房屋实际所有人,却遭到了妹妹的拒绝。当时房价上涨趋势较快,时至2009年10月,某女士与其丈夫将房屋以200万元的价格转让给其他人。 

  本案属于典型的借名买房的行为。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。据此,司法实践中对于一般的商品房借名买房行为,认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定,为了遵守诚实信用的基本原则。但由于本案当事人某先生与某女士为合伙购买涉诉房屋,购房时基于亲属关系彼此相互信任,故当初并未签署任何借名买房以及出资比例的协议,增加了某先生的举证难度,这是本案的特殊性所在。 

  由于某先生没有有效的书面协议作为证据,某先生只能从其他证据方面入手,比如中介可以作为证人证明当初每次看房,某先生和某女士都一同在场,又如某先生与某女士对话的音像资料中是否存在某女士承认房子是她与某先生一起出资购买,她丈夫是名义上的产权人的相关证据等等。针对没有形成书面的合伙购房协议,但有证据证明某先生和某女士之间存在口头合伙购房协议或共同出资的事实,法院仍可以认定合伙关系成立。但由于两人都无法证明各自的出资份额,法院应判定按照双方各自出资50%的投资比例,出售房屋所获得的利益也应按照50%比例分成。 

  律师说法

  买房时,最好不要以他人名义买房,如果要以他人名义买房,需要和名义产权人签订一份合同,证明该房产的实际产权人。另外,在合伙买房时,合伙购房人之间也要签署协议,明确各合伙人的出资比例,以及对该产权所占的份额。实际出资人在自己利益受到损害时一定要及时向法律专业人士进行咨询,维护自身合法权益,以免给自己造成不必要的损失。

  5、开发商在房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任?

  开发商将房屋已实际交付业主,但不能按约定办理房地产权属证明的,需要根据不同情况区分开发商要不要承担违约责任。办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务,卖方不能如约办理,一般应承担违约责任,即赔偿买方由此造成的损失,实践中往往对买方的损失不易确定,可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因,无法办理房地产权证,买方有权要求退房,并要求开发商赔偿经济损失。如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的,则卖方不应承担违约责任。

  律师建议

  由于北京商品房价格较高,业主在购房前联系专业房地产律师进行法律风险咨询,以避免给自己造成不必要的经济损失。

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